Immer wieder ergibt sich die Situation, dass nicht verheiratete Paare eine Immobilie erwerben wollen. Hierbei ergeben sich viele rechtliche Fragen: zum Beispiel, ob man als hälftige Eigentümer oder als GbR erwirbt, wie der Kauf finanziert wird, oder wie man vorgeht, wenn die Parteien über verschieden große Eigenkapitalbeträge verfügen, um hier nur einige Beispiele zu nennen.
Ein Partnervertrag (auch: Gesellschaftsvertrag oder GbR-Vertrag) ist daher sinnvoll und häufig streitvermeidend, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben und finanzieren – unabhängig davon, ob sie verheiratet sind oder nicht.
Der folgende Beitrag gibt Aufschluss über die wichtigsten Punkte hierzu.
Was ist ein Partnervertrag beim Immobilienkauf?
Ein Partnervertrag regelt die Rechte und Pflichten der Beteiligten, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen. Er schützt alle Beteiligten vor rechtlichen und finanziellen Risiken und sorgt für klare Verhältnisse – etwa bei Ausstieg, Trennung oder Verkauf.
Was sind wichtige Inhalte eines Partnervertrags (überblicksartig erklärt)?
1. Beteiligte Personen und Eigentumsverhältnisse
o Wer ist beteiligt?
o Wie werden die Beteiligten ins Grundbuch eingetragen, als Eigentümer zu je ½ oder als GbR, hier kann dann über den Partnervertrag die Anteile festgehalten werden.
2. Eigenkapital und Finanzierung
o Wer bringt wie viel Eigenkapital ein?
o Wer nimmt wie viel Darlehen auf (gemeinsam oder einzeln)?
o Wie werden Tilgung und Zinszahlungen aufgeteilt?Wie stellen die Parteien es sich vor, wenn zB einer der Hauptverdiener ist und der andere sich um die Kinder und den Haushalt kümmert.
3. Laufende Kosten
o Wer trägt welche Kosten für Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer etc.?
4. Nutzung der Immobilie
o Wer wohnt darin? Wird vermietet? Nutzung durch beide oder nur einen?
5. Regelung im Streitfall / bei Trennung / Verkauf
o Was passiert, wenn sich die Parteien trennen? Soll zBgeregelt werden, dass die Partei, die in diesem Fall minderjährige Kinder betreut, noch in der Immobilie wohnen darf. Wenn ja, zu welchen Konditionen und wie lange?
o Wie wird ein Verkauf geregelt?
o Gibt es ein Vorkaufsrecht?
o Wie soll die Bewertung erfolgen, sollte es hierzu Streit geben.
6. Veräußerung oder Tod
o Was passiert mit dem Anteil, wenn eine Partei verstirbt oder verkaufen möchte?
7. Gewinn- und Verlustverteilung
o Falls die Immobilie verkauft oder vermietet wird – wie werden Erträge oder Verluste aufgeteilt?
Warum ist ein Partnervertrag sinnvoll?
• Schutz vor Konflikten: Alles ist im Voraus geregelt.
• Rechtssicherheit: Auch mündliche Absprachen sind oft nicht rechtswirksam.
• Vermeidung finanzieller Risiken: Etwa, wenn einer mehr zahlt, aber der andere zur Hälfte im Grundbuch steht.
Ein anschauliches Beispiel zur Verdeutlichung:
Wenn zwei Personen je 50 % im Grundbuch stehen, aber nur eine Person 80 % des Eigenkapitals eingebracht hat, kann ohne vertragliche Regelung im Fall einer Trennung ein großer finanzieller Nachteil entstehen. Ein Partnervertrag stellt klar, wer wie viel eingebracht hat und was ihm oder ihr zusteht.
Optional: Was könnte notariell beurkundet werden?
• Der Immobilienkaufvertrag muss ohnehin notariell beurkundet werden.
• Der Partnervertrag kann ebenfalls notariell beurkundet werden (z. B. bei bestimmten erbrechtlichen oder schuldrechtlichen Regelungen), muss aber nicht zwingend, sofern keine formbedürftigen Regelungen enthalten sind.
Sofern Sie einen Partnervertrag für den Erwerb Ihrer Immobilie aufsetzen möchten oder Rechtsberatung in weiteren familienrechtlichen Angelegenheiten benötigen, steht Ihnen Rechtsanwältin Frau Julia Gerstein-Thole gern zur Verfügung.